Wer nach wie funktioniert Befristeter Mietvertrag sucht, braucht vor allem eine klare Antwort: Ein Zeitmietvertrag für normalen Wohnraum ist in Deutschland nur wirksam befristet, wenn ein gesetzlich zulässiger Befristungsgrund besteht und dieser bei Vertragsabschluss schriftlich mitgeteilt wird. Fehlt diese Voraussetzung, gilt das Mietverhältnis nach § 575 BGB grundsätzlich als unbefristet. Die Redaktion von Imowell.de informiert Sie ausführlich zu diesem Thema.
Entscheidend ist nicht allein das im Vertrag eingetragene Enddatum, sondern der rechtlich zulässige Grund für dieses Enddatum.
Kurze Antwort: So funktioniert der befristete Mietvertrag
Bei einem befristeten Mietvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter von Beginn an ein konkretes Vertragsende. Anders als bei einem normalen unbefristeten Mietvertrag reicht die Einigung über eine Laufzeit bei Wohnraum jedoch nicht aus. Nach § 575 BGB zum Zeitmietvertrag muss der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen, warum die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit benötigt wird.
Zulässig sind im Kern drei Gründe:
- die Wohnung soll anschließend vom Vermieter, von Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts genutzt werden;
- die Räume sollen beseitigt, wesentlich verändert oder wesentlich instand gesetzt werden und ein fortbestehendes Mietverhältnis würde diese Arbeiten erheblich erschweren;
- die Wohnung soll später an eine Person vermietet werden, die zu Dienstleistungen verpflichtet ist.
„Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.“
Die Befristung sollte deshalb bereits vor der Unterschrift kontrolliert werden. Der Imowell-Ratgeber zum Mietvertrag vor der Unterschrift prüfen zeigt weitere Vertragspositionen, die dabei relevant sind.
Befristeter Mietvertrag einfach erklärt
Ein Beispiel macht die Regel verständlicher. Ein Vermieter vermietet eine Wohnung vom 1. Januar 2027 bis zum 31. Dezember 2028, weil seine Tochter die Wohnung anschließend selbst beziehen soll. Wird dieser konkrete Befristungsgrund beim Vertragsabschluss schriftlich angegeben, kann eine wirksame Befristung nach § 575 BGB vorliegen.
Steht dagegen nur „Mietdauer: zwei Jahre“ im Vertrag, ohne einen zulässigen Befristungsgrund, genügt das für einen klassischen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB nicht. Die gesetzliche Folge ist nicht automatisch die Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrags, sondern grundsätzlich ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.
Ein befristeter Mietvertrag ist deshalb kein frei wählbares Mittel, um jede Wohnungsvermietung automatisch auf zwölf, 24 oder 36 Monate zu begrenzen.
Schritt für Schritt vorgehen
- Vertragsbeginn und genaues Enddatum kontrollieren.
- Schriftlichen Befristungsgrund im Vertrag oder in den Vertragsunterlagen suchen.
- Prüfen, ob der genannte Grund zu einem der Fälle aus § 575 BGB gehört.
- Kaltmiete, Betriebskosten, Kaution und mögliche Mietanpassungen getrennt kontrollieren.
- Das geplante Vertragsende frühzeitig in den Kalender aufnehmen.
- Frühestens vier Monate vor Vertragsende gegebenenfalls Auskunft darüber verlangen, ob der Befristungsgrund weiterhin besteht.
Für die laufenden Wohnkosten hilft zusätzlich die Übersicht zu Warmmiete und Kaltmiete in Deutschland.
Regeln, Kosten und Fristen in Deutschland 2026
Für Befristeter Mietvertrag Deutschland gibt es 2026 keine allgemeine gesetzliche Mindest- oder Höchstdauer in § 575 BGB. Bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr ist außerdem die Formvorschrift des § 550 BGB relevant: Wird ein solcher Wohnraummietvertrag nicht in der dort verlangten schriftlichen Form geschlossen, gilt er grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit geschlossen; eine Kündigung ist dann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung möglich.
Besonders wichtig ist die Vier-Monats-Frist vor Vertragsende. Frühestens vier Monate vor Ablauf kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter innerhalb eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Antwort verspätet, kann eine Verlängerung um den Zeitraum der Verspätung verlangt werden. Fällt der Befristungsgrund vollständig weg, sieht § 575 BGB die Möglichkeit vor, eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit zu verlangen.
| Punkt | Regel 2026 | Praktische Bedeutung |
|---|---|---|
| Befristungsgrund | gesetzlicher Grund nach § 575 BGB erforderlich | Grund vor Unterschrift kontrollieren |
| Vertragsende | konkretes Enddatum vereinbaren | Termin frühzeitig vormerken |
| Nachfrage zum Grund | frühestens 4 Monate vor Ablauf | Vermieter hat grundsätzlich 1 Monat für die Antwort |
| Kaution | höchstens 3 Nettokaltmieten | nicht mit Warmmiete berechnen |
| Gebühr für die Befristung | keine besondere gesetzliche Befristungsgebühr | normale Mietkosten bleiben maßgeblich |
| Vertragsende | Zeitmietvertrag endet grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Zeit | keine normale Kündigung zum Endtermin nötig |
Bei den Befristeter Mietvertrag Kosten entsteht also keine gesetzliche Zusatzgebühr nur deshalb, weil der Vertrag befristet ist. Relevant sind vielmehr Kaltmiete, Betriebskosten, gegebenenfalls Heizkosten und die Kaution.
Nach § 551 BGB darf eine vereinbarte Mietsicherheit höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen. Eine Barkaution darf in drei gleichen monatlichen Raten gezahlt werden.
Die Mietsicherheit darf „höchstens das Dreifache“ der monatlichen Miete ohne ausgewiesene Betriebskosten betragen.
Auch die Miethöhe ist nicht deshalb frei, weil der Vertrag befristet wird. In Gebieten mit geltender Mietpreisbremse darf die Miete bei einer normalen Wiedervermietung grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; gesetzliche Ausnahmen bestehen unter anderem für bestimmte Neubauten und die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Das Bundesministerium erläutert die Funktion des Mietspiegels und der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die Befristung verändert nicht automatisch die allgemeinen Regeln zu Kaution, Betriebskosten oder zulässiger Miethöhe.
Befristeter Mietvertrag Checkliste
Eine kompakte Befristeter Mietvertrag Checkliste verhindert, dass das Enddatum geprüft wird, während wichtige Vertragsdetails übersehen werden.
- vollständige Namen von Vermieter und Mietern kontrollieren;
- Wohnung einschließlich Keller, Stellplatz oder mitvermieteter Räume eindeutig bezeichnen;
- Mietbeginn und Vertragsende abgleichen;
- Befristungsgrund schriftlich dokumentiert vorfinden;
- Nettokaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung getrennt prüfen;
- Höhe und Zahlungsweise der Kaution kontrollieren;
- Regelungen zu Staffelmiete oder Indexmiete gesondert lesen;
- Übergabezustand und Zählerstände dokumentieren;
- Termin vier Monate vor Vertragsende vormerken;
- bei anschließendem Umzug Anmeldung, Energieverträge und Adressänderungen einplanen.
Für die letzte Phase des Mietverhältnisses bietet die Imowell-Anleitung zum Umzug innerhalb Deutschlands eine passende Reihenfolge für Ummeldung, Verträge und organisatorische Aufgaben.
Typische Fehler beim befristeten Mietvertrag
Ein häufiger Befristeter Mietvertrag Fehler ist die Annahme, dass jede beliebige Begründung ausreicht. § 575 BGB nennt einen begrenzten Katalog zulässiger Fälle. Ein allgemeiner Wunsch des Vermieters nach „mehr Flexibilität“ gehört nicht zu diesen drei gesetzlichen Befristungsgründen.
Ein zweiter Fehler betrifft die Kündigung. Ein wirksam befristetes Mietverhältnis endet nach § 542 BGB grundsätzlich mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Eine normale ordentliche Kündigung während der Laufzeit ist daher nicht automatisch wie bei einem unbefristeten Vertrag möglich; gesetzliche außerordentliche Kündigungsrechte bleiben davon getrennt.
Weitere typische Probleme sind:
- der Befristungsgrund wird erst nach Vertragsabschluss genannt;
- das Enddatum ist widersprüchlich oder unklar;
- der Befristungsgrund fällt weg, ohne dass die Konsequenzen geprüft werden;
- Kaution wird fälschlich anhand der Warmmiete berechnet;
- Nebenkosten werden nicht von der eigentlichen Miete getrennt betrachtet;
- das Vertragsende wird erst wenige Wochen vorher organisatorisch berücksichtigt.
Vier Monate vor Vertragsende ist der richtige Zeitpunkt, den Fortbestand des Befristungsgrundes zum Thema zu machen.
FAQ zum befristeten Mietvertrag
Muss ein befristeter Mietvertrag einen Grund enthalten?
Bei einem normalen Zeitmietvertrag über Wohnraum nach § 575 BGB ja. Der Vermieter muss einen gesetzlich zulässigen Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen. Fehlt er, gilt das Mietverhältnis grundsätzlich als unbefristet.
Wie lange darf ein befristeter Mietvertrag laufen?
§ 575 BGB enthält keine allgemeine Höchstdauer von beispielsweise zwei oder fünf Jahren. Entscheidend sind der zulässige Befristungsgrund, das vereinbarte Enddatum und die einschlägigen Formvorschriften.
Kann ein befristeter Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden?
Ein wirksamer Zeitmietvertrag ist grundsätzlich auf die vereinbarte Laufzeit angelegt. Eine ordentliche Kündigung vor dem Enddatum besteht nicht automatisch. Außerordentliche gesetzliche Kündigungsrechte oder ausdrücklich vereinbarte Vertragsregelungen müssen getrennt geprüft werden.
Was passiert, wenn der Befristungsgrund wegfällt?
Entfällt der nach § 575 BGB angegebene Grund, kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Tritt der Grund lediglich später ein, kann eine entsprechende Verlängerung der Vertragsdauer verlangt werden.
Kostet ein befristeter Mietvertrag extra?
Nein, das Gesetz sieht keine besondere Gebühr für die Befristung vor. Zu prüfen sind die üblichen Kosten wie Nettokaltmiete, Betriebskosten, mögliche Heizkosten und eine vereinbarte Kaution von maximal drei Nettokaltmieten.
Ein befristeter Mietvertrag funktioniert 2026 nur dann zuverlässig, wenn Enddatum und gesetzlicher Befristungsgrund zusammenpassen. Vor der Unterschrift sollten deshalb §-575-Grund, Laufzeit, Kaution und Mietkosten einzeln geprüft und der Vier-Monats-Termin vor Vertragsende vorgemerkt werden.
Als nächster praktischer Schritt eignet sich die Prüfung des vollständigen Mietvertrags einschließlich Nebenkosten, Kaution und möglicher Mietanpassungen, bevor die Unterschrift gesetzt wird.
Lesen Sie auch: Toilette läuft nach richtig machen: die häufigsten Fragen beantwortet
