Mieter mit einem Indexmietvertrag spüren jede Inflationswelle direkt im Portemonnaie: Steigen die Verbraucherpreise, darf der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis anheben. Die Bundesregierung will diese Kopplung in angespannten Wohnungsmärkten begrenzen. Der Gesetzentwurf liegt seit dem Sommer im Bundestag, in Kraft ist er noch nicht. Was heute gilt, wie eine Erhöhung berechnet wird und was die Reform ändern würde – der Überblick, Stand Oktober 2026.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei einer Indexmiete folgt die Kaltmiete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts – nach oben wie nach unten.
- Eine Anpassung ist frühestens zwölf Monate nach der letzten Änderung möglich und muss in Textform mit Berechnung erklärt werden.
- Die höhere Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung.
- Geplant ist: In Gebieten mit Mietpreisbremse soll nur die Hälfte der Inflation oberhalb von 3 Prozent weitergegeben werden dürfen.
- Bis zum Inkrafttreten gilt die bisherige Regel ohne Deckel.
So funktioniert die Indexmiete heute
Geregelt ist die Indexmiete in § 557b BGB. Statt einer festen Staffel oder der ortsüblichen Vergleichsmiete ist allein der Preisindex maßgeblich. Andere Mieterhöhungen sind während der Laufzeit weitgehend ausgeschlossen – nur Modernisierungen, zu denen der Vermieter gesetzlich verpflichtet ist, darf er zusätzlich umlegen. Die Erhöhung tritt nicht automatisch ein: Der Vermieter muss sie verlangen und dabei den alten und den neuen Indexstand, die Veränderung und den neuen Mietbetrag angeben. Fehlt eine dieser Angaben, ist die Erklärung unwirksam. Eine ausführliche Erklärung mit Grenzen und Sonderfällen bietet der Beitrag Indexmiete einfach erklärt beim Mietrecht-Ratgeber.
Rechenbeispiel: So wird die Erhöhung ermittelt
Die Formel ist einfach: neue Miete = alte Miete × neuer Indexstand ÷ alter Indexstand. Ein Beispiel mit angenommenen Werten:
| Position | Heute | Mit geplantem Deckel |
|---|---|---|
| Kaltmiete vor der Anpassung | 900,00 € | 900,00 € |
| Indexstand bei letzter Anpassung | 117,8 | 117,8 |
| aktueller Indexstand | 122,5 | 122,5 |
| Anstieg des Index | 3,99 % | 3,99 % |
| weitergegebene Erhöhung | 3,99 % | 3,00 % + 0,99 ÷ 2 = 3,50 % |
| Mieterhöhung pro Monat | + 35,91 € | + 31,45 € |
| Ersparnis pro Jahr | – | rund 53 € |
Die Indexwerte sind hier frei gewählt. Den tatsächlichen Stand veröffentlicht das Statistische Bundesamt jeden Monat; Mieter sollten die Angaben in der Erhöhungserklärung damit abgleichen.
Was die Bundesregierung plant
Das Bundeskabinett hat den Entwurf von Justizministerin Stefanie Hubig am 29. April 2026 beschlossen. Die erste Lesung im Bundestag fand am 9. Juli 2026 statt, seitdem berät der Rechtsausschuss. Die zweite und dritte Lesung stehen noch aus, ebenso ein weiterer Durchgang im Bundesrat. Ein Termin für das Inkrafttreten steht nicht fest.
- Deckel nur in angespannten Märkten: Gelten soll er nur dort, wo die Landesregierung per Verordnung einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hat – also in Gebieten mit Mietpreisbremse.
- Schwelle von 3 Prozent: Bis zu einer Inflation von 3 Prozent bleibt alles wie bisher. Vom darüber liegenden Anteil darf nur die Hälfte weitergegeben werden.
- Keine Rückwirkung: Der Deckel soll für Erhöhungserklärungen gelten, die nach dem Inkrafttreten zugehen.
- Weitere Punkte des Pakets: Möblierungszuschläge sollen gesondert ausgewiesen werden, Kurzzeitmietverträge auf sechs Monate begrenzt werden.
Indexmiete und Mietpreisbremse
Schon heute gilt die Mietpreisbremse für Indexmieten – allerdings nur für die Ausgangsmiete bei Vertragsbeginn. Liegt sie mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Mieter den zu viel gezahlten Teil rügen. Spätere Indexerhöhungen sind davon bisher nicht erfasst. Ob Ihre Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt und wie Sie das prüfen, erklärt der Beitrag Mietpreisbremse 2026: Gilt sie für meine Wohnung?
Lohnt sich eine Indexmiete für Mieter überhaupt?
Das hängt vor allem von der Inflation ab. In Jahren mit niedriger Teuerung steigt eine Indexmiete oft langsamer als eine Miete, die regelmäßig an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst wird – gerade in Städten, in denen die Mieten schneller klettern als die Verbraucherpreise. Bei hoher Inflation kehrt sich das um, wie die Jahre 2022 und 2023 gezeigt haben.
Ein Vorteil bleibt in jedem Fall die Planbarkeit: Der Mechanismus ist transparent, und Erhöhungen lassen sich mit öffentlich verfügbaren Zahlen nachrechnen. Ein Nachteil ist, dass die Miete bei längerer hoher Inflation deutlich über das Niveau vergleichbarer Wohnungen steigen kann.
Was Mieter jetzt prüfen sollten
- Ist seit der letzten Anpassung wirklich ein Jahr vergangen?
- Stimmen alter und neuer Indexstand mit den Zahlen des Statistischen Bundesamts überein?
- Wurde die neue Miete korrekt berechnet und erst ab dem übernächsten Monat verlangt?
- Lag die Ausgangsmiete in einem Gebiet mit Mietpreisbremse über der zulässigen Grenze?
- Ist der Index gesunken? Dann können Sie Ihrerseits eine Senkung verlangen.
Wer die Heizkosten parallel im Blick behalten will, findet die wichtigsten Prüfschritte im Beitrag Heizkostenabrechnung prüfen.
FAQ
Muss ich eine Indexmieterhöhung sofort zahlen?
Nein. Die neue Miete ist erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung fällig. Geht das Schreiben im Oktober ein, zahlen Sie die höhere Miete ab Dezember.
Darf der Vermieter zusätzlich auf die Vergleichsmiete erhöhen?
Nein. Während eine Indexmiete vereinbart ist, sind Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen.
Gilt der geplante Deckel auch für meinen alten Vertrag?
Nach dem Entwurf ja, sofern die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt und die Erhöhungserklärung nach dem Inkrafttreten bei Ihnen eingeht.
Fazit
Für Mieter mit Indexmiete ändert sich vorerst nichts: Die Miete folgt weiter vollständig der Inflation. Wer eine Erhöhung erhält, sollte Indexstände, Frist und Berechnung genau prüfen. Kommt der Deckel wie geplant, wird der Anstieg in teuren Städten bei hoher Inflation spürbar gebremst – bei Teuerungsraten unter 3 Prozent bleibt er dagegen wirkungslos.
